Conjoncture : un marché engagé dans une dynamique sélective

Dans le tertiaire, les transactions ont repris quelques couleurs. Avec un peu plus de 48 500 m² de surfaces vendues et louées, les bureaux se rapprochent de la moyenne décennale (65 000 m²) après une année 2024 jugée « catastrophique ». « La demande placée de bureaux est en hausse de 29 %. Le point bas est derrière nous », rassure Hugues de Villard. Le président de la Fnaim Entreprises Isère et directeur de l’agence Axite CBRE à Grenoble explique toutefois que « c’est le nombre de grandes transactions supérieures à 1 000 m² qui tire ce chiffre vers le haut, alors que le nombre total de transactions, toutes tailles confondues, passe de 124 à 100 ». Ce frémissement est imputable aux entreprises à la recherche de locaux plus vertueux sur le plan environnemental : HPE France, Spartoo, Sopra, Econocom ou encore Ixeal, par exemple, ont fait le choix de bureaux plus performants. Il s’agit aussi pour elles de répondre à une évolution de leur organisation : plus de télétravail et de flex office, solidement enracinés dans leur management, les engage à rationaliser leurs surfaces. HPE France, récemment installée au sein de Diderot Labs 2 (Saint-Martin-d’Hères), est ainsi passée de 13 000 m² il y a encore sept ans à 6 500 m², puis maintenant à 2 800 m² en ayant institué les bureaux partagés. « À effectif constant, les entreprises prennent aujourd’hui 40 % de superficie en moins. Cela leur permet d’optimiser les coûts immobiliers, sur un marché où les loyers dans le neuf et la seconde main récente restent élevés », pointe Sylvain Michalik, directeur de l’agence BNP Paribas Real Estate de Montbonnot. 

80 000 m² de bureaux disponibles depuis plus de quatre ans 

Cette volonté de réduire les surfaces, combinée à la recherche de locaux neufs ou récents, désoriente le marché. Fin 2025, le stock de bureaux disponibles dépasse 198 000 m², soit une hausse de plus de 17 % par rapport à 2024 ! « Ce chiffre correspond à plus de quatre années de commercialisation en mètres carrés de surfaces “transactées”. C’est beaucoup trop », évalue Hugues de Villard. D’autant que, parmi ce stock, des immeubles vétustes (plus de 20 ans) ne trouveront plus preneur. La Fnaim Entreprises Isère estime à 80 000 m² les surfaces de bureaux disponibles depuis plus de quatre ans. De quoi doucher l’enthousiasme de la profession né après la période du Covid. « Quatorze immeubles de bureaux, représentant 70 500 m², sont en précommercialisation à Grenoble et dans sa périphérie. Certains d’entre eux ne verront jamais le jour, d’autres pas avant 2027, hors clés en main ou demande spécifique. » D’autant qu’à tout prendre les entreprises préfèrent des bureaux de seconde main récents : « Les constructions de 2010-2015 restent comparables, en qualité d’espaces de travail et de performance thermique, aux bureaux neufs, avec un écart de près de 50 € le mètre carré », explique Matthieu Demeure, spécialiste du bureau et codirigeant de l’agence Arthur Loyd. Deux immeubles de bureaux se distinguent toutefois parmi les réalisations nouvelles : le Néo, en entrée de ville, dans le quartier Bouchayer-Viallet, vient de trouver son premier occupant, qui loue la totalité du dernier étage ; non loin de là, le People Connect fait déjà presque le plein, articulé sur un programme multiusage qui inclut un hôtel, un restaurant, des espaces de conférences et de bien-être, du coworking, etc. « Les autres immeubles vont se remplir, mais à condition de ne plus en lancer de nouveaux », met en garde Hugues de Villard.

Locaux d’activité : une préférence pour la location

En 2025, les entreprises du secteur industriel ont hésité à déménager. C’est ce qui ressort du bilan de la Fnaim, qui révèle une baisse de 38 % des surfaces totales vendues ou louées, passées de 131 000 m² à 72 000 m². Plusieurs facteurs expliquent cette chute brutale, en premier chef l’absence de grandes transactions. « Aucune opération de vente de plus de 5 000 m² n’a eu lieu, la plus significative étant la cession du dernier bâtiment Portalp, à Fontaine, d’un peu plus de 3 300 m² », déplore Guillaume Woutaz. Le codirigeant de l’agence Arthur Loyd, à Saint-Martin-d’Hères, souligne « un reflux très marqué des opérations, qu’on n’avait pas connu depuis très longtemps ». Il tient toutefois à relativiser l’importance de cette chute par le niveau exceptionnellement élevé de 2024, gonflé par deux très grosses opérations de seconde main. Les déménagements de Schneider Electric et HP avaient représenté il est vrai près de 50 000 m² à eux seuls. « Si l’on fait abstraction de ces deux transactions, 2025 se rapproche de 2024, tout en accusant encore une baisse d’environ 18 %. » Hors programmes clés en main (qui augmentent de 11,5 %), un peu plus de 51 000 m² de locaux ont été commercialisés en 2025, pour un total de 77 transactions. Avec une préférence marquée pour la location, qui atteint désormais 54 % des opérations. Dans un climat d’incertitude économique et de turbulences géopolitiques, les entreprises optent pour la souplesse du bail. Des stocks de locaux à des niveaux record À la baisse des volumes de transactions s’ajoute en 2025 une hausse massive des stocks : « Ils ont pratiquement doublé par rapport à 2024, passant de 55 000 à 109 000 m2. Un fait inédit depuis 2018 », rapporte Hugues de Villard. En cause : des défaillances d’entreprise plus nombreuses, des mouvements de regroupement de sites, mais aussi, fait croissant, la concurrence avec d’autres territoires économiques. Une baisse drastique des levées de fonds a également limité l’accès des start-up à la phase industrielle. « Des espaces dédiés au passage des jeunes pousses à l’étape de production ont été construits, mais certains d’entre eux sont encore inoccupés », relate Sylvain Michalik. Si le choix paraît s’élargir au profit des utilisateurs, une grande partie de ces stocks est désormais de qualité insuffisante. Début 2026, la part du neuf reste au-dessous des 10 % des biens à la commercialisation. Les locaux en cours de construction, qui répondent aux exigences notamment environnementales et de modularité, sont donc très convoités. « La demande se concentre sur une partie seulement de l’offre disponible, la plus récente, confirme Guillaume Woutaz, ce qui maintient les valeurs locatives et vénales à un certain niveau. » Aujourd’hui, le marché de l’achat concerne surtout les grandes surfaces, mais il semble beaucoup plus difficile de trouver les financements. « Des projets sont reportés à cause de la frilosité des banques », regrette le codirecteur de l’agence Arthur Loyd. « À moins que le chef d’entreprise mette assez d’argent sur la table pour couvrir le risque, les établissements bancaires ne jouent plus le jeu », observe Sylvain Michalik. 

Repenser l’attractivité commerciale 

Sur le front des commerces, l’année 2025 s’inscrit dans la continuité de 2024. « Avec un taux de vacance de près de 13 % dans l’hypercentre de Grenoble, la capitale des Alpes se situe à peu près dans la moyenne française », évoque Emmanuel Lenoir, président de Label Ville, qui fédère 17 unions commerciales à Grenoble. Le centre-ville a cependant affronté l’an passé le départ d’un grand nombre d’enseignes, dont l’activité est plus impactée que d’autres par les changements de comportements d’achat : le prêt-à-porter, les accessoires de mode et l’équipement de la maison. L’effet Neyrpic a sans doute pu jouer : « L’ouverture au printemps 2025 du centre commercial et de loisirs à Saint-Martin-d’Hères a attiré dans un premier temps une partie de la clientèle qui venait en ville, mais les mouvements se réajustent », estime le président de Label Ville. Starbucks a aussi fermé en décembre, trois ans après son arrivée sur la place Grenette. « L’espace sera rapidement reloué, car l’hypercentre reste attractif », relativise-t-on à la Fnaim Entreprises. En tout cas, la baisse de 7 % du nombre de transactions, passées de 52 à 48, est jugée « non significative » par la fédération des professionnels. « La dynamique reste positive, avec la réapparition de nouvelles enseignes et l’arrivée d’une nouvelle catégorie de commerçants indépendants », constate Hugues de Villard. Qui émet toutefois un bémol : dans certains secteurs de la ville, les niveaux de loyers seraient « déconnectés de la demande réelle du marché », facteur de ralentissement de la demande d’implantation. Des niveaux de loyers soutenables, adaptés aux nouvelles réalités économiques et des formats correspondant aux nouvelles attentes des consommateurs sont attendus en 2026 pour préserver l’attractivité des différentes polarités commerciales. 

Prudence chez les investisseurs 

L’un des faits les plus marquants de l’année écoulée restera la désaffection massive des investisseurs immobiliers. « La demande placée s’est effondrée à 25 M€. Comparée à la moyenne décennale de 105 M€, elle représente une chute de 76 % », explique-t-on à la Fnaim Entreprises Isère. Des taux élevés dans une conjoncture économique défavorable sont à l’origine de ce fort retrait, observé dans la plupart des villes, hors Paris et Lyon. « Un mouvement de repli finalement assez classique en temps d’orage, où les investisseurs jouent la carte de la prudence », souligne Guillaume Woutaz, d’Arthur Loyd. Le relèvement des taux d’emprunt depuis trois ans a aussi modifié les comportements et les attentes. Lorsque, pour un immeuble de bureaux prime, les investisseurs visaient une rentabilité de 5,5 % en 2022, ils en espèrent aujourd’hui 7 %. « C’est mission quasi impossible quand certaines réglementations, comme le décret tertiaire (qui impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments de plus de 1 000 m²) et la hausse des taxes foncières, non refacturables, renchérissent les coûts », estime Hugues de Villard. Si l’incertitude prévaut encore en ce début d’année 2026, le léger desserrage des taux pourrait raviver quelques appétences chez les institutionnels. « Au moins autour des bureaux neufs ou récents, avec des baux de longue durée. » 

R. Gonzalez