Immobilier : la question du logement toujours d’actualité !

Le choc aura-t-il lieu ? C’est la promesse du gouvernement, qui espère une grande loi sur le logement d’ici à la fin de l’année afin de « bâtir plus vite, bâtir mieux, bâtir pour tous ». Un texte dont les premiers contours ont été annoncés le 23 avril par le Premier ministre, à Marseille, et qui vise à relancer un marché atone. Surtout, il porte une ambition plus vaste que le plan Relance-Logement, présenté en début d’année, et qui fixait déjà un objectif de construction de 2 millions de logements d’ici à 2030, impulsé par le dispositif fiscal Jeanbrun. Très attendu par la filière depuis que le dispositif Pinel a pris fin en 2024, ce dernier doit inciter les particuliers à investir dans le locatif. Il repose sur un mécanisme d’amortissement permettant de déduire chaque année une partie du prix du bien et des charges de revenus. Devant l’urgence, l’objectif du gouvernement est de relancer l’investissement privé et de contribuer à la production de logements. « Enfin, nous sommes entendus », déclare Vincent Bourget, président du Pôle Habitat à la FFB Isère. 

Un signal positif ? 

« L’horizon se dégage indéniablement pour le logement neuf », estimait lors d’une conférence de presse en mars la FFB nationale, observant une progression des ventes du neuf d’environ 10 % en glissement annuel sur les trois derniers mois, à fin janvier. De quoi « envisager le déblocage d’opérations dans la promotion immobilière dès 2026 », indiquait la fédération. Ce qu’espère localement Vincent Davy, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Alpes : « Après une année 2025 très mauvaise, voire catastrophique, avec seulement 278 logements vendus sur la Métropole de Grenoble, ce plan de relance est enfin un signal positif. » Néanmoins, l’aide fiscale Jeanbrun reste, pour beaucoup, encore floue. « Son mécanisme demeure difficilement compréhensible par les investisseurs », remarque Vincent Bourget. 

Les tourments du neuf 

Cette mesure intervient à un moment clé pour la filière du logement, notamment pour le neuf, qui commence depuis plusieurs mois à entrevoir un frémissement de la demande. Il faut dire que le marché était tombé à un niveau particulièrement bas, avec une production en chute libre : en région grenobloise, le nombre de logements collectifs neufs construits a chuté de 29 % sur la période 2022-2024 par rapport à celle de 2019-2021, selon les données compilées dans le document « Regards croisés » de l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise (AURG). « Je ne sais même pas si nous pouvons encore parler de marché du neuf à Grenoble d’ailleurs », souligne le notaire Clément Dubreuil, qui évoque seulement 32 ventes enregistrées l’an dernier. 

Les raisons de ce déclin, Emmanuel Boulanger, responsable « Fabrique du cadre de vie » à l’AURG, les analyse ainsi : « Le coût du logement neuf s’est particulièrement renchéri depuis la guerre en Ukraine, avec un prix au mètre carré à Grenoble passé de 3 400 à 4 400 euros en raison de la hausse des coûts des matériaux. Le logement est devenu un produit de luxe, et c’est ce qui fait qu’il se vend de moins en moins. » 

S’ajoutent la raréfaction du foncier, le renforcement des contraintes d’aménagement ainsi que la fluctuation des taux de crédit immobilier… Selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, ces derniers remonteraient progressivement pour atteindre près de 4 % en 2027. Seuls 15 % des ménages de la Métropole peuvent ainsi accéder à un logement neuf, et 27 % dans le Grésivaudan, pointe l’AURG. Dès lors, c’est le parc ancien qui assure le besoin en logements, mais avec « les limites qu’on lui connaît en matière d’accessibilité, d’efficacité énergétique, d’isolation phonique… », précise Emmanuel Boulanger.

Le marché avait toutefois retrouvé quelques couleurs en début d’année, après « plusieurs mois d’attentisme, pendant lesquels les potentiels acquéreurs espéraient une baisse des taux ou reportaient leur projet. Finalement, la reprise s’est amorcée l’an dernier, lorsqu’ils ont compris que les taux ne redescendraient pas en dessous de 3 %, détaille Clément Dubreuil. Un niveau qui reste normal. » Loin de tout emballement, le redressement dans l’ancien s’est traduit par une progression annuelle, sur le plan national, de 0,7 %, dont une hausse plus marquée pour les appartements (+ 1,3 %) et, dans une bien moindre mesure, les maisons (+ 0,2 %). 

L’élan de nouveau brisé 

Cet élan pour l’immobilier est à associer à un accès plus facile aux crédits, à l’élargissement du PTZ, aux efforts consentis par les banques pour accompagner leurs clients dans leurs projets d’achat tout comme à la reconduction en début d’année du dispositif MaPrimeRénov’ (doté de 3,5 Md€). L’addition de l’ensemble de ces facteurs a donc contribué à la légère amélioration de l’activité immobilière de l’ancien et du neuf dans son ensemble. Toutefois, d’une semaine à l’autre, le marché peut rapidement se gripper. Le déclenchement du conflit au Moyen-Orient l’a de nouveau prouvé. Un sondage réalisé par le réseau coopératif d’agences immobilières L’Adresse, conduit en interne auprès de 360 agences entre le 23 et le 30 mars, montre que la guerre déclenchée en Iran « a été un vrai facteur de ralentissement », affectant directement l’activité de 64 % des agences. Ces dernières observent des acheteurs plus hésitants et attentistes face au contexte géopolitique. « Certains revoient leur projet d’éloignement des centres urbains, dans la mesure où cela implique, en l’absence de solutions de mobilité adaptées, de parcourir chaque jour plusieurs kilomètres en voiture. Avec l’évolution du prix des carburants, cet aspect entre désormais dans l’équation », analyse Stéphane Chaissé, ex-président de la Fnaim de l’Isère, remplacé depuis fin avril par Hugues de Villard. Les espoirs d’une reprise durable se voient donc annihilés. 

La réhabilitation, un axe de développement ? 

Le marché immobilier demeure extrêmement volatile, capable en quelques semaines seulement de freiner une reprise et de raviver l’attentisme chez les acheteurs comme chez les vendeurs. Et d’enfoncer la filière dans la plus grande inquiétude. Le sursaut viendra-t-il alors de l’État, à travers la future loi logement, mais aussi du soutien des collectivités ? « Ce dernier est indispensable pour permettre au secteur de retrouver un second souffle », estime Vincent Davy. Des territoires cependant contraints par leurs PLUi et qui ne peuvent plus densifier leurs espaces comme c’était le cas auparavant. Les marges de manœuvre se réduisent donc progressivement. Dans ce contexte, la réhabilitation apparaît comme un levier de développement. «  Remobiliser le parc existant suppose toutefois une meilleure structuration de la filière, une accélération de la rénovation ainsi qu’un accompagnement renforcé des ménages. Mais l’instabilité de l’État sur ces sujets ne favorise pas une vision de long terme, et les enjeux de réchauffement climatique et de santé devront être pris en compte », remarque Annelise Curtaud, chargée d’études foncier-habitat de l’AURG. Reste encore à trouver un modèle économique viable pour accompagner cette transition. « Nos entreprises doivent se diversifier sur d’autres pistes, comme celles de la réhabilitation, mais qui ne correspondent ni aux mêmes métiers, ni aux mêmes codes, confirme Vincent Bourget. Nous devons surtout garder à l’esprit que les habitants ont besoin de se loger et avoir coûte que coûte une vraie politique de logement permettant de rassurer les acquéreurs. » L’année 2026 devrait donc être décisive. 

R. Charbonnier