L’immobilier et le projet de loi de finances pour 2025

Une incitation à la location nue à usage d’habitation

Les avantages liés à la location meublée non touristique ont déjà été diminués par la dernière loi de finances avec une diminution du seuil d’application du régime micro (imposition des loyers annuels après application d’un abattement) et du taux d’abattement. Le régime de location meublée non touristique a ainsi été aligné sur celui de la location nue. Le projet de loi de finances pour 2025 modifierait à nouveau ces seuils et abattements. D’une part, la location nue bénéficierait d’un abattement de 50 %, supérieur à la location meublée de 30 %, d’autre part, les locations meublées touristiques pourraient bénéficier du régime micro uniquement au cas de recettes inférieures à 30 000 € avec un abattement de 30 % éventuellement majoré de 41 %, alors qu’actuellement le seuil est de 188 700 € avec un abattement de 71 % majoré de 21 % dans certaines situations.

La prise en compte des amortissements, un nouveau coup dur

L’option pour le régime réel constitue l’un des principaux attraits de la location meublée, les revenus imposables étant déterminés après déduction des charges, notamment des amortissements. La fiscalité en cours de location est ainsi quasi inexistante bien que, lors de la cession du bien il est possible de bénéficier du régime d’imposition des plus-values immobilières privées en déterminant la plus-value imposable par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition sans tenir compte des amortissements déduits.  
Le projet de loi de finances pour 2025 contient à nouveau cette année une disposition selon laquelle, les amortissements fiscalement déduits seraient pris en considération pour calculer la plus-value, augmentant corrélativement son montant. En parallèle, le législateur modifie ce régime en supprimant les abattements permettant une éventuelle exonération totale de plus-value au-delà de 30 ans de détention.

Une stratégie d’investissement à reconsidérer

Le régime actuel de plus-value immobilière serait progressivement modifié à compter de 2026 par le projet de loi de finances. D’une part, le taux d’imposition global serait de 30 % alors qu’aujourd’hui il est de 36,2 % (19 % de taux forfaitaire et 17,2 % de prélèvements sociaux) et d’autre part, la plus-value serait déterminée par la différence avec un prix d’acquisition réactualisé. Ce dernier tiendrait compte de l’inflation afin que la plus-value ne soit pas constituée uniquement par une modification des prix de marché. En effet, jusqu’à ce jour, la plus-value était déterminée sur la base du prix historique (majoré d’un forfait pour frais et travaux) puis diminuée d’abattements progressifs pour une durée de détention entraînant une exonération partielle à compter de 5 ans, puis totale au-delà de 30 ans de détention. Ces abattements seraient supprimés.

Article rédigé en partenariat avec le groupe BBM.