Le financement de l’immobilier au milieu du gué

Le taux d’intérêt pour un crédit à l’habitat demeure le point de vigilance le plus scruté des futurs acquéreurs d’un bien immobilier. La chute drastique entamée en 2014 avait vu le taux moyen passer sous la barre des 3 %, pour atteindre un point bas historique en janvier 2022, à environ 1,09 %. Depuis, la situation est revenue « à la normale », selon les professionnels. La moyenne des taux de prêts immobiliers se situe à présent à 3,37 % en France, soit l’une des plus faibles de la zone euro. Dans ses dernières publications, la Banque de France indique que le taux d’intérêt des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) se situait à 3,23 % en février, contre 3,17 % en janvier. Il est resté identique en avril, selon le tableau de bord de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publié le 5 mai. Une évolution en pente très douce pour l’instant, qui a donc bénéficié à la production de crédits immobiliers. Le volume de prêts s’est établi à 11,6 Md€ en février, contre 10,9 Md€ en janvier. Et bien au-dessus du creux connu en février 2024, de seulement 6,9 Md€. Sur la seule année 2025, la production de crédits immobiliers a ainsi augmenté de 33 %, à 146 Md€, contre 110 Md€ en 2024. 

Retour d’une hausse des taux 

Cependant, cette relative embellie pourrait être de courte durée. « Dans un environnement économique et financier tourmenté, la remontée des taux des crédits immobiliers devrait reprendre à partir de l’été et se poursuivre en 2027 », préviennent les experts de l’Observatoire Crédit Logement. Cette hausse pourrait s’établir à 3,30 % au deuxième trimestre de cette année, 3,55 % au quatrième trimestre, pour un taux moyen atteignant la barre des 4 % au dernier trimestre 2027. Ce qui devrait peser sur la production de crédits. « Elle restera probablement assez “sélective” afin d’éviter d’engranger des risques de défaut, la prudence occupant une place de plus en plus large dans la stratégie des établissements distributeurs », ajoutent-ils. Les volumes de prêts devraient alors se trouver amputés de 10 Md€ en 2026 et d’autant en 2027. De quoi à nouveau craindre une diminution du nombre des dossiers, notamment auprès des primo-accédants, contraints de revoir leur projet ou de le reporter ? En janvier 2026, les primo-accédants représentaient plus de la moitié de la production de crédits pour l’achat d’une résidence principale, selon la note d’étude de la Fédération bancaire française publiée en avril. « La bonne dynamique observée auprès d’eux résulte de la conjonction de plusieurs facteurs : leur conscience d’accéder à la propriété en vue de préparer leur retraite, le rôle moteur du prêt à taux zéro ainsi que la solidité des banques », précise Sébastien Ardevol, président du Comité des banques de l’Isère. Avec la hausse des taux d’emprunt annoncée, les mois à venir compliqueraient à nouveau le bouclage de certains dossiers. Sébastien Ardevol estime cependant que « le ressenti sur le terrain est encore bon, avec des clients qui viennent nous voir pour un projet immobilier. Par ailleurs, l’existence d’une concurrence entre les établissements bancaires, désireux de conquérir de nouveaux clients, contribue à nuancer la situation ». 

Vers un retour espéré des investisseurs 

Les investisseurs étaient, eux, devenus plus rares, en raison de la fin du dispositif Pinel en 2024. Leur retour est scruté attentivement avec le nouvel outil Jeanbrun. Pierre angulaire du plan de relance du logement, ce dispositif disponible sur les trois prochaines années vise la construction de 2 millions de logements d’ici à 2030. Les investisseurs ont la possibilité de déduire de leurs revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien ou l’intégralité des charges liées à la location. « Il est encore trop tôt pour dresser une analyse, mais le dispositif Jeanbrun va avoir un effet vertueux, attendu par toute la filière », espère le banquier. Les mois à venir seront donc déterminants pour évaluer si la mesure peut s’imposer comme un levier durable de relance du secteur immobilier, malgré une situation économique qui peine à se stabiliser.

R. Charbonnier